家庭成員之間涉及房改房買賣、權屬類案件的審理一直是審判實務界的難題，其中涉及到的一些問題頗有爭議，筆者梳理了此類案件中容易出現的問題，并針對不同情形提出具體處理意見：
一、關于兩種不予受理的情形
1、公有房屋承租人及家庭成員之間因公有住房購買主體資格、應當參加房改而未能參加、應當享受的福利分房面積標準、購買價格等發生爭議的，屬于執**改政策產生的爭議，應當向公有住房行政主管部門反映，不屬于人民法院民事案件的受理范圍，當事人以此為由主張房改房買賣合同無效的，不予受理；已經受理的，應當裁定駁回起訴。
2、家庭成員之間因確認公有住房承租人資格發生爭議的，應由公有住房行政主管部門處理，不屬于人民法院民事案件受理范圍，當事人以此為由主張撤銷公有住房承租證、要求確認公有住房承租權變更無效等糾紛，不予受理；已經受理的，應當裁定駁回起訴。
二、關于房改房買賣合同的效力認定
１、房改房買賣合同的效力需要經公有住房行政主管部門審批后生效，其行為具有不可逆轉性，人民法院確認合同無效后，很難恢復至公有住房租賃的原始狀況，故應當嚴格把握法律和政策的界限，原則上不輕易認定房改房買賣合同無效。
2、1999年10月1日《中華人民共和國合同法》實施以后，人民法院確認房改房買賣合同無效，應當嚴格以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規的效力性規范為依據，不能以法律和行政法規的管理性規范為依據，也不得以部門規章、地方性法規、行政規章為依據。
３、一方當事人以房改房買賣未經同住家庭成員協商一致同意、協商證明簽字系偽造、代簽等為由主張房改房買賣合同無效的，人民法院應綜合分析購房款的出資、買賣合同手續經辦過程、房屋權屬登記、權屬證書領取、房屋長期實際居住使用狀況、出資裝修情況等因素，合理判斷當事人對房改房買賣合同的簽訂及履行是否明知或認可。
三、關于房改房權屬的認定
１、家庭成員之間對房改房的權屬有約定，且不違反法律法規禁止性規定的，人民法院應當按照當事人的約定確定房改房的權屬，但該約定不得對抗第三人。
２、對登記產權人之外的其他共同居住的家庭成員主張確認房改房所有權、使用權的，如其另行享受過福利分房或領取過一次性住房補貼，或者在1998年之后參加工作，其工資中已包含住房補貼福利的，原則上可以不予支持。
３、購買房改房的行為發生在2007年10月1日物權法施行以后，確定房屋權屬應當嚴格按照物權法的規定，以物權登記生效為依據，登記產權人之外的其他家庭成員在購買房改房時出資的，應視為借貸或贈與等其他債權關系。
４、購買公有住房的行為和訴訟均發生在2007年10月1日物權法施行以前，應當適用當時的法律法規處理，不能適用物權法的規定。
５、購買房改房的行為發生在2007年10月1日物權法施行以前，但在物權法施行以后發生訴訟的，確定房屋權屬可以參照物權法的規定，以物權登記生效為一般原則，不宜認定登記產權人之外的其他共同居住的家庭成員為產權共有人，對其所享有的原公有住房使用權或在購買房改房時的出資，可以根據案件的具體實際情況，酌情采取確認使用權、恢復原狀（維持原有實際居住狀況）、折價補償等物權保護方法。
對登記產權人之外的其他共同居住的家庭成員主張確認所有權、排除妨礙、遷讓等其他排他性物權保護方法的，人民法院不予支持。
四、房改房爭議糾紛處理中應當遵循的原則
1、人民法院在審理婚姻家庭、侵權、物權保護、確認所有權、使用權等糾紛中，應當首先對遺產、夫妻共同財產、同居期間的財產范圍作出認定，如一方當事人對涉案房改房權屬提出爭議，且確實涉及案外人利益無法并案處理的，應當釋明當事人另案提起訴訟。
2、人民法院在審理婚姻家庭、侵權、物權保護、確認所有權、使用權等糾紛中，應當釋明當事人是否要求對爭議房產進行分割，如當事人明確請求對爭議房產進行分割處理的，應當按照法律規定和案件的實際情況采取實物分割、相互競價或者折價歸并等方法處理，不能簡單地僅明確各自份額而不予實際處理。
誠然，如果采用折價歸并形式則需要對房屋產權或使用權價值進行評估，實際操作比較復雜成本較高，但對于破解一家人你死我活地爭奪一套房改房的法律適用難題而言還是值得的。將唯一的房改房轉化為貨幣價值，再綜合考慮雙方的貢獻大小、過錯程度等因素，合理確定雙方的份額比例，以達到平衡雙方當事人的利益，這樣的處理原則法院的自由裁量權相對大些。在評估時，除委托鑒定機構外，也可以動員當事人協商一致認可其市場價值，或參照婚姻案件處理原則中的相互競價方式減少成本。
3、家庭成員中的一方按房改政策購得房改房后，以登記產權人名義要求其他共同居住的家庭成員遷讓的，一般不予支持；如其他成年共同居住的家庭成員在外另行享有房屋產權或者承租公有住房的，產權人要求其遷讓的，可以予以支持。
4、對于登記產權人以外的其他家庭成員房改房權益的保護應綜合把握以下因素：
1）是否是原公有住房的承租人；
2）福利分房時有無考慮家庭成員實際居住條件，是否僅以職務、職級、職稱、工齡等為條件；
3）是否屬于拆遷安置對象；
4）在爭議房屋是否具有本市常住戶籍；
5）是否長期實際居住；
6）拆遷時產權置換或安置公有住房新增面積補差款及其他進住費用的出資情況；
7）購買房改房的款項出資情況；
8）登記產權人之外的其他家庭成員是否因此而喪失參加福利分房或另行購買房改房的權利；
9）登記產權人之外的其他家庭成員是否參加過福利分房或另行購買過房改房，是否享受過住房補貼等。
5、具有下列情形之一，且在爭議房屋具有本市常住戶籍、長期實際居住，沒有參加過其他福利分房或另行購買過房改房的，人民法院可以確認登記產權人以外的其他家庭成員對房改房享有住房使用權：
1）原承租人；
2）福利分房時承租人的其他家庭成員明確計入分房人口計算分房面積的；
3）屬于拆遷安置對象的；
4）拆遷時其他家庭成員或其工作單位支付過產權置換或安置公有住房新增面積補差款及其他進住費用的。
6、符合以上條件且對爭議房改房享有使用權的其他家庭成員，在購買房改房時雖未登記為產權人，但對購房實際全部出資或部分出資的，人民法院可以根據案件的具體實際情況，對登記產權人以外的其他家庭成員酌情采取恢復原狀（維持原有實際居住狀況）、對房屋增值部分折價補償等原則處理。
之所以作如上考慮，主要是基于以下原因：根據我國福利分房和房改政策的規定，原則上一戶（指夫妻雙方）只能享受一次福利分房，一戶（同一戶籍中的一家）只能享受一次房改機會，房產經營公司和房改辦對此政策把握比較嚴，而單位自管公房控制不嚴，實踐中常發生一對夫妻在各自單位分配兩處以上公房的情況。因此，在福利分房中明確計入分房人口的，或者屬于拆遷安置對象、其工作單位支付過拆遷新增面積補差款的（也有應支付沒有錢未支付的），其直接后果即喪失了參加福利分房的資格（以單位有分房條件為前提）；同樣，在同一戶籍上，任何一人購買了房改房，其他人均將失去參加房改的資格（這是主張房改房家庭成員代表登記的核心內容）。符合上述條件的家庭成員，其對分配或拆遷安置的公房面積大小是有貢獻的，又喪失了參加福利分房或房改的資格，不酌情考慮給予補償是不公平的。